نظام التمويل العقاري ... الغائب المنتظر

جريدة الاقتصادية الثلاثاء 20 محرم 1426هـ - 1 مارس 2005م – العدد 4159

العقار في الفقه والنظام :«نظام التمويل العقاري ... الغائب المنتظر»

يوسف الفراج
لا يختلف اثنان على حاجة الإنسان إلى مسكن يأوي إليه، هو ومن يعول ليكون سكناً لهم حساً ومعنى، فهو من المتطلبات الضرورية للعيش، فكل يسعى لاقتنائه الأمر الذي جعله محوراً مهما في كثير من التجارات، بل ومن أفضلها لما يتميز به العقار عن غيره من ميزات ترغب التجار فيه، وتحقق طموحاتهم المالية. وبالنظر إلى الخصائص الجغرافية للمملكة، وما فيه من مساحات شاسعة صالحة للسكن والزرع، وإلى المعطيات الرملية من حيث عدد السكان، واتساع الشريحة العمرية المحتاجة لتملك العقار، والرساميل الهائلة لعدد من تجار بلادنا، وما كشفته الاكتتبات الأخيرة في عدد من الشركات، وآخرها ''بنك البلاد'' من توافر سيولة مالية كبيرة. فكل هذه المعطيات تفسر لنا كون العقار هو المحور الأساس لعدد من الأوعية والأنشطة الاستثمارية، ومنها المساهمات العقارية، والضمانات التجارية بصورة عامة، والبنكية بصورة خاصة، والتمويل العقاري، والتقسيط وغيرها من التجارات وبخصوص التمويل العقاري فهناك العديد من العقبات والصعوبات، وكذلك الفراغات التنظيمية في التطبيق الحالي له، ومن خلال النظر في عدد من الصيغ التمويلية لبعض الشركات العقارية نجد أن من أهم ما يواجهها هو العمل على وضع الضمانات التي تكفل تحصيل الديون الآجلة ''الأقساط''، لأن كثيراً منها يتعثر تحصيله بسبب المطل والتأخير. وفي حين درجت المؤسسات التقليدية على فرض ضمانات لا تتوافق مع قواعد الفقه الإسلامي، مثل: الفائدة الربوية في حال التأخير فقد سعت المؤسسات الإسلامية إلى محاولة استحداث صيغ فقهية ضامنة لتحصيل الديون وحفظها، مثل: رهن العقار بباقي القيمة، واشتراط كفيل غارم وغيرها من الضمانات، لا سيما وأن هذه المؤسسات تتبنى بكثافة صيغ التمويل التي تترتب عليها ديون، مثل: المرابحة، والمشاركة، والتقسيط وغيرها. كما أنه في المقابل فإن العملاء، وهم المستهدفون بالتمويل لهم حقوق يجب حفظها، ومن أهمها: النسبة البالغة فيها على الأقساط الآجلة وطريقة حساب هذه النسبة، وحقه عند حصول أي تجاوز من الشركة، وضرورة النظر في الشروط المضمنة في العقود بحيث لا يكون فيها حيف على العملاء، وأن تحفظ حقوق الممولين. فهذه الحقوق وغيرها من تفاوت اجتهادات المشرفين على متابعة هذه العقود، والذين يفصلون فيها، وتعدد الجهات المشرفة على شركات التمويل، واختلاف آلية الشركات في صيغة التمويل فمنها من يجعل فيها طرفا ثالثا يسمى: ''العدل''، يقوم ببيع العقار عند عدم السداد، ومنها من يهمش على العقار بالرهن، ومنها من يكتفي بتأجيره تأجيراً ينتهي بالتملك، يضاف لذلك إشكالية قيام البنوك بالتمويل العقاري، وما تقوم به للخروج من هذه الإشكالية. فهذه الإشكالات وغيرها توجب علاجاً سريعاً لها لتحفظ الحقوق، وتتخذ الإجراءات، ويقضي على هامش الاجتهادات المتفاوتة، وهذا كفيل بضبط هذه التجارة، وتحقيق الأمن فيها بالتمويل العقاري من التجارات الرابحة، ولكن لا بد من نظام.

العقار في الفقه والنظام
قانونيون يصفون سوق المساهمات العقارية بـ«الفوضى»
(التجارة) تصدر ضوابط المساهمات العقارية
نظام تصنيف المكاتب العقارية وإصدار المساهمات يصدر خلال 6 أشهر
11 مليار ريال قيمة المساهمات العقارية المرخصة في السعودية
إقامة ندوة تبحث الجوانب النظامية والإجرائية للمساهمات العقارية
التجارة تحذر من طرح المساهمات العقارية دون ترخيص