العقار في الفقه والنظام

جريدة الاقتصادية العدد 4026 - الثلاثاء 5 رمضان 1425هـ،

العقار في الفقه والنظام
تملك العقار في المملكة

يوسف الفراج،
لن أتحدث هنا عن أسباب اكتساب الملكية بعامة، وإنما أحصر الحديث حول التملك الأولي للعقار في المملكة، فمن الممكن - إجمالاً - القول إن تسجيل العقار وتوثيقه يكون بإجراءات حجج الاستحكام في المحاكم وإجراءات المنح في كتابات العدل، وتفصيل ذلك كالتالي:
( أ ) حجج الاستحكام: وقد عرف نظام المرافعات الشرعية في المادة (251) الاستحكام بأنه: طلب صك بإثبات تملك عقار في غير مواجهة خصم ابتداء ولا يمنع من سماع الدعوى بالحق متى وجدت، وقد بين النظام إجراءات إخراج هذه الاستحكامات في المواد من (252) إلى (259).
(ب) المنح: ويقصد بها الإقطاع من ولي الأمر أو من ينيبه، وهي ثلاثة أنواع: المنح الصريحة، ولا بد من صدور أمر سامٍ بها، والمنح الزراعية، ولا بد من صدور أمر سامٍ بها، وقرار من وزير الزراعة بتحديد الأرض، والمنح التي توزع من الأمانات والبلديات.
وفي هذا الإطار فقد صدر عدد من الأنظمة ومنها: نظام تملك العقار في الحجاز الصادر بالأمر السامي رقم 26/ 2/ 2 في 19/ 6/ 1353هـ ويعد من أقدم الأنظمة الصادرة في هذا المجال، ونظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ 22 في 22/ 7/ 1390هـ، ونظام تملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ 55 في 27/ 10/ 1405هـ، وإضافةً إلى ذلك فهناك العديد من المواد التي لها علاقة بتسجيل العقار وتوثيقه في أكثر من نظام، ومنها نظام (كتاب العدل، وتنظيم الأعمال الإدارية للدوائر الشرعية)، والذي ألغي أخيراً، ونظام القضاء ونظام تركيز مسؤوليات القضاء الشرعي، ونظام المرافعات الشرعية، كما أن هناك الكثير من الأوامر والتعليمات المنظمة للعقار تسجيلاً وتوثيقاً، ونظراً لما تشهده المملكة في السنوات الأخيرة من نهضة شاملة تعم كافة أرجائها مما نتج عنه تغير واضح في الأوضاع الاقتصادية، وحركة كثيفة في التعاملات التجارية، والعقارية منها بوجه خاص، امتداداً للسعي الجاد والحثيث في سن الأنظمة التي تعود بالنفع للفرد والمجتمع، وتوضيح الحقوق للكافة، فقد كان من الطبيعي ألا تتخلف المملكة عن الركب، وأن تتطلع إلى مسايرة التطور الحضاري، واتباع أحدث الأساليب لتسجيل العقار وتوثيقه، وكان أن أصدر نظام التسجيل العيني للعقار بالمرسوم الملكي رقم م/ 6 في 11/ 2/ 1423هـ، ويقع في 78 مادة أوضحت جميع ما يتعلق بالإجراءات والأحكام المتعلقة بالقيد سواء القيد الأول أو القيود التالية، وفي هذا السياق، أشير إلى أن المصادر تذكر أن اكتشاف طريقة التسجيل العيني كانت على يد مراقب الجمارك في أستراليا يدعى سيررد بزت تورنس وذلك في عام 1858م، حيث كان يلاحظ أثناء عمله أن السفينة تسجل في سجل خاص بالميناء، يبين فيه اسم المالك الأصلي، والحقوق التي لها والالتزامات التي عليها، كان الاطلاع على هذا السجل كافياً في معرفة طبيعة السفينة وجميع ما يتعلق بها، ثم انتقل تورنس أميناً للعقود، فلاحظ أن التملكات تنتج من عقود وسندات، ولكن لم تكن على شكل منظم مما أدى إلى عدم استقرار الملكية العقارية فنقل طريقة تسجيل السفن إلى السجل الخاص بها إلى تسجيل الحقوق العقارية، فصدر أول قانون من قوانين الملكية العقارية في أستراليا الجنوبية عام 1858م وهو يعد أصل ومصدر جميع التشريعات التي أخذت بنظام التسجيل العيني.

نظام تملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربي
نظام التسجيل العيني للعقار
نظام جديد يسمح ببيع العقار من بعيد وتداول صكوك الملكية مثل الأسهم
نظام السجل العيني سيحدث نقلة نوعية