الحجز التحفظي على العقارات

جريدة الاقتصادية الثلاثاء 14 جمادى الأولى 1426هـ الموافق 21 يونيو 2005م العدد 4271

العقار في الفقه والنظام: الحجز التحفظي على العقارات

يوسف الفراج
راسلني ''هوائياً '' الأخ الفاضل محمد العمر من المنطقة الشرقية معقباً على مقال الأسبوع الماضي في نقطتين مهمتين، وقد أتاح تعقيبه لي فرصة أخرى للرجوع إلى ما يتعلق بالحجز والتنفيذ، وبالتحديد الحجز التحفظي، لظني أنني لم أفصل فيه كما يجب في المقال السابق، فله مني جزيل الشكر على متابعته الدائمة للزاوية، وتعقيبه .
أما النقطة الأولى التي أثارها الأخ محمد فتتعلق في الفرق بين الحجز التحفظي على العقار، والتأشير على سجله، ويشير إلى أن الفرق قد يكون صورياً، فكيف نمنع الأول ونجيز الثاني ؟
وهنا لا بد أن يُعلم ـ وقد ذكرت ذلك في المقال السابق ـ أن التأشير على سجل العقار مقيد بما إذا كانت هناك دعوى في العقار ذاته، فلا بد أن تكون الدعوى مرفوعة، هذا أولاً، وهو محصور بالعقار محل الدعوى، ولا يتعدى إلى غيره ثانيا، ولا يؤخذ على المدعي كفالة غرمية على هذا الإجراء، كما يجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن تقوم بهذا الإجراء، هذه الأحكام هي أهم الفروق بين التأشير والحجز، فالفرق بينهما ليس صورياً بل له معنى وثمرة واضحة .
وموجب ما سبق: هو أن الأصل عدم جواز تقييد حرية الأشخاص ومنعهم من التصرف في حقوقهم وأموالهم قبل صدور ما يوجب ذلك ويشغل ذممهم للغير، وبهذا فالحجز التحفظي على خلاف العدالة لكونه يوقع قبل رفع الدعوى أصلاً ، ولكن أجيز في بعض الصور، وهي محصورة في نظام المرافعات، وذلك لمصلحة أظهر، إما خشية من تهريب الأموال أو لمبررات يقتنع بها القاضي، ومع ذلك جعل هناك ضمانات أخرى مثل الكفيل الغارم، ولا بد ـ فقهاً ونظاماً ـ من الالتزام بها ولم يرد من ضمن هذه الصور: الحجز على العقارات، فهو إذاً ممنوع، لأن الأصل الأول: منع تقييد حرية الأشخاص في التصرف بأموالهم إلا بحكم نهائي.
أما النقطة الثانية : فهل معالجة ماعبر عنه الأخ محمد في رسالته بـ: (الإفراغ الاحتياطي الصوري عند مرتكبي جرائم التوظيف)، وأنا أشاركه الرأي بحصول مثل هذه الاحتيالات ، وضرورة وضع حلول لها ، ولكن لا يكون ذلك بمخالفة الإجراءات الفقهية والنظامية، كما أتمنى أن لا تكون حلولنا وإجراءاتنا تعالج صورا حالية محدودة حاضرة في أذهاننا على حساب حقوق الكافة، لأنه لو فتح باب الحجز التحفظي على العقارات لأدى هذا إلى إشكالات أكبر من المصلحة المرجوة ـ حسب رأيي ـ .
ومن المعالجات للصورة المشار إليها: ماورد في نظام المرافعات الشرعية في الباب السادس، حيث أجاز النظام للمدعي أن يطلب من المحكمة أن تدخل في الدعوى من كان يصح اختصامه فيها عند رفعها، كما يجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن تأمر بإدخال من ترى إدخاله في حالات ورد ذكرها في النظام، ومنها هذه الصورة، وهنا يكون الشخص -الذي أفرغت باسمه العقارات صورياً-: مدعى عليه أساسا، ويجوز للقاضي التأشير على سجلات العقارات ثم إذا حكم عليه يجوز تتبع هذه العقارات وتحصيلها ممن هي بيده.
وأشير إلى أن على القاضي المسارعة في نظر هذه القضايا على وفق أحكام الضرورة المنصوص عليها في المادة الأربعين بحيث ينقص مدد مواعيد الجلسات حتى يتحفظ على المدعى عليه قبل التصرف فيه، ولكن يكون بإجراءات التأشير لا بإجراءات الحجز التحفظي .
هذه بعض ''عقد العقار'' النظامية وهي صورة واحدة، وهناك صور كثيرة، كما لدينا قضايا تنازع الملكيات وتداخلها وقضايا التأجير، والمساهمات العقارية وتصفيتها، ولا يخفى أن الأوعية الاستثمارية التي محورها العقار تتعدد بسبب جاذبية مثل هذه الاستثمارات وحجم الرساميل التي تدار فيها، كل هذا يطرح أهمية دراسة ''المحكمة العقارية''، وسيكون لها مقال مستقل إن شاء الله.

قاض في وزارة العدل

أحكام فقهية في المساهمات العقارية
أمير الشرقية يوجّه بتشكيل لجنة لدراسة وضع المساهمات العقارية
نظام جديد للمكاتب والمساهمات العقارية قريبا
القطاع الخاص يشيد بتنظيم وزارة التجارة لسوق المساهمات العقارية
قانونيون يصفون سوق المساهمات العقارية بـ«الفوضى»
(التجارة) تصدر ضوابط المساهمات العقارية
نظام تصنيف المكاتب العقارية وإصدار المساهمات يصدر خلال 6 أشهر
إقامة ندوة تبحث الجوانب النظامية والإجرائية للمساهمات العقارية