العقار في الفقه والنظام: «الحجية المطلقة لصكوك التملكات»

جريدة الاقتصادية الثلاثاء 21جمـادى الأولى 1426 هـ 28 يونيو 2005 العدد 4278

العقار في الفقه والنظام: «الحجية المطلقة لصكوك التملكات» «الوسام أنموذجا»

يوسف الفراج
لا أعرف بالتفصيل كل ما يتعلق بقضية ''مخطط وسام'' في الطائف التي أثيرت في وسائل الإعلام، وانتهت أخيرا حسبما أعلن عنه، وعلى هذا فليس من شأن المقالة التعرض لهذه القضية، ومن صاحب الحق فيها، ولكن ما أعرفه ويحتاج إلى الطرح هو مدى حجية صك التملك الذي يحمله صاحبه وهل يحق لأي شخص أن يعترض عليه ويوقف التصرف فيه؟ وهذا السؤال - بالمناسبة - يوجه في إطار الحديث عن هذا المخطط، أو غيره من المخططات، بل ولجميع التملكات بأنواعها سكنية أو زراعية، ملكت بالإحياء، أو بالمنح، بالشراء أو الهبة أو الإرث.
إذا الموضوع أكبر من كونه يخص مخططا معينا، وإنما أشرت إلى مخطط الوسام كأنموذج لقرب العهد، ولتصور حجم المشكلة المتعلقة بالمسألة المطروحة في هذا المقال.
أتذكر أنه تقدم لي في المحكمة أحد الأشخاص طالبا حجة استحكام صك - صك تملك - على عقار له، وجرى استكمال الإجراءات الشرعية والنظامية، ثم سُلم صك التملك لصحابه، وبعد شهرين أقيمت دعوى ضد هذا الشخص في العقار نفسه، وعندما حضر في الجلسة الأولى طلب مني ألا أسمع دعوى المدعي بحجة أنني من أعرف الناس بملكه كوني من قام بالإجراءات الشرعية والنظامية، ومن سلّمه الصك بتوقيعي، ولا أنسى تعجبه واستغرابه عندما أفهمته بعدم قبول دفعه لكون صك التملك لا يمنع من سماع الدعوى ضد حامله حسبما نص في المادة 251 ''الاستحكام هو طلب صك بإثبات تملك عقار في غير مواجهة خصم ابتداء، ولا يمنع من سماع الدعوى بالحق متى وجدت''، وهذا هو المعمول به والسائد في المحاكم. حسنا إذا كان الأمر كذلك فما هو المعني لمقولة أن الصكوك لها حجية أو حسب تعبير نظام القضاء في المادة 96 ''الأوراق الصادرة عن كاتب العدل بموجب الاختصاص تكون لها قوة الإثبات ويجب العمل بمضمونها أمام المحاكم بلا بينة إضافية ولا يجوز الطعن فيها إلا تأسيسا على مخالفتها الأصول الشرعية أو تزويره''.
والجواب عن ذلك أن الصكوك الصادرة من المحاكم وكتابات العدل لها حجية نعم، وهي تفيد التملك، ويجوز الاعتماد عليها في الإفراغ والرهن والإجارة وغيرها، إلا أنها لا تمنع من سماع الدعوى، فالحجية ليست مطلقة تمنع من سماع الدعوى، ولعل من أسباب ذلك هو أن الإعلان والإشهار الحاصل في إجراءات التملكات غير كافيين بإقامة الحجة على الكافة بمعرفتهم بالطلب وسكوتهم، بحيث يؤاخذون على السكوت بعد سماع دعواهم عند رفعها بعد صدور الصك ولهذا فإن نظام التسجيل العيني للعقار الذي صدر أخيرا أخذ بمبدأ الحجية المطلقة - وقد أشرت إلى هذا في مقالات سابقة - لكونه أخذ بعدد من المبادئ ومنها: مبدأ الشرعية، ومبدأ العلنية، ومبدأ القيد المطلق، فكل هذه جوّزت للمنظم إعطاء الصكوك الصادرة ومن هذا النظام: الحجية المطلقة.
أرجو ألا يفهم أن مضمون هذا المقال الدعوة إلى إقامة الدعوة أو أن يظن أصحاب التملكات أنني أفطن لشيء مغفول عنه، لأن هذا مقرر بأنظمة منشورة، وهو المعمول به فقها وقضاء ونظاما في المملكة إلا ما أشرت إليه فيما يتعلق بنظام التسجيل العيني للعقار والسؤال: هل هناك حل لمثل هذه الإشكالية؟ هذا ما سأحاوله في المقال المقبل - إن شاء الله - وتبقى مجرد اقتراحات واجتهادات لا تتسع لها المساحة المتبقية لهذه الزاوية.

قاض في وزارة العدل

نظام التسجيل العيني للعقار
الأمن العقاري من خلال نظام التسجيل العيني للعقار
تطبيق تدريجي لنظام التسجيل العيني للعقار
نظام السجل العيني سيحدث نقلة نوعية
وزارة العدل تبدأ التسجيل العيني للعقار في جدة والرياض قريباً
تجميد البنى التحتية في مواقع محددة لتطبيق التسجيل العيني للعقار تدريجياً
أمناء المدن يناقشون خطة الوزارة لتطبيق نظام التسجيل العيني للعقار