الأمن العقاري من خلال نظام التسجيل العيني للعقار

جريدة الاقتصادية، العدد - 4110 الثلاثاء 30/ 11/ 1425هـ،

العقار في الفقه والنظام
الأمن العقاري من خلال نظام التسجيل العيني للعقار

يوسف الفراج
yafarraj@hotmail.com
من ضمن الأنظمة التي صدرت أخيراً نظام التسجيل العيني للعقار بموجب المرسوم الملكي رقم م/ 6 في 1423/ 2/ 11هـ، وهو عبارة عن 78 مادة اشتملت على الإجراءات والأختام المتعلقة بطريقة القيدين الأول والثاني في السجل العقاري.
ويهدف هذا النظام إلى ضبط التملكات وتنظيمها بصورة تكفل الحقوق وتحفظها بما يحقق ما يسمى الأمن العقاري وهو العامل الأساس لتنشيط التجارات العقارية وغيرها من التجارات المرتبطة بالعقار، لكونه يخلق جواً وبيئة صالحة للاستثمار فيها.
وتستند فكرة هذا النظام إلى تحويل العلاقة بين أن تكون بين الذمم إلى أن تكون بين الذمة وعين العقار فهو سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص آخر أو أكثر على عقار معين تخوله التصرف فيه والاستئثار بمنافعه حسب المادة الأولى من النظام، ويمكن إبراز ما يتعلق بالأمن العقاري في هذا النظام من خلال بيان أهم المبادئ التي جاء بها، وهي:
( أ ) مبدأ قوة الثبوت المطلقة، وهو أهم مبادئ النظام، حيث لا يجوز الطعن في الحقوق المكتسبة من خلال التسجيل إلا تأسيساً على تزويرها أو مخالفة الأصول الشرعية (المادة الثالثة).
(ب) مبدأ الشرعية، ويقصد به: وجوب التحقيق والمراجعة والفحص الدقيق للأوراق والمستندات المقدمة للسجل.
(ج) مبدأ القيد المطلق، فيجب على كل صاحب حق أن يقيد حقه في السجل بحيث يكون السجل عنواناً لحقيقة العقار، كما لا يجوز الاعتداد بوضع اليد طريقاً لكسب الملكية والحقوق العينية لأن هذا يتعارض مع ما يعطيه النظام من قوة إثبات مطلقة.
فهذه المبادئ وغيرها سوف تقضي على كل السلبيات التي كانت في طريقة التسجيل التقليدية مثل: تداخل الصكوك، إقامة الدعوى على من بيده العين، عدم استقرار الملكيات، إقامة الدعاوى الكيدية، إيقاف المشاريع التجارية، تردد المستثمرين في الجدوى الاقتصادية وغيرها من الإشكالات.
وفي مقابل هذه الإيجابيات لهذا النظام إلا أن أكبر العوائق هو صعوبة التنفيذ لأنه يحتاج إلى ميزانيات كبيرة وكوادر مدربة وتنسيق قوي، كما يحتاج إلى تعاون من قبل أصحاب العلاقة، وأشير هنا إلى أنه إذا تحقق الأمن العقاري فسوف يتحقق - يقيناً - الأمن الاقتصادي بعامة.

نظام التسجيل العيني للعقار
تطبيق تدريجي لنظام التسجيل العيني للعقار
نظام السجل العيني سيحدث نقلة نوعية
وزارة العدل تبدأ التسجيل العيني للعقار في جدة والرياض قريباً
تجميد البنى التحتية في مواقع محددة لتطبيق التسجيل العيني للعقار تدريجياً
أمناء المدن يناقشون خطة الوزارة لتطبيق نظام التسجيل العيني للعقار