التحكيم في المنازعات العقارية

جريدة الاقتصادية الثلاثاء 26 صفر 1426هـ

العقار في الفقه والنظام
التحكيم في المنازعات العقارية

يوسف الفراج،
yafarrai@hotmail.com
يُعرف المختصون التحكيم بأنه (اتفاق على إحالة ما ينشأ من نزاع بخصوص تنفيذ عقد معين على شخص أو أكثر ليفصلوا في النزاع بدلاً من القضاء المختص)، وهو بهذا هروب مشروع من القضاء، أو بعبارة أدق من الإجراءات الشكلية في القضاء، لأن طرفي النزاع في التحكيم - لاعتبارات مختلفة - يرغبان في تجاوز الإجراءات التقليدية في القضاء، مثل: طريقة رفع الدعوى، المواعيد، الإعلانات، الحضور، وإدارة الجلسات وغيرها، وذلك كسباً للوقت، وتلافياً لما قد يقع في النفوس من نفور ومشاحنات فيما لو رفعت الخصومة أمام القضاء.
ولأن المنازعات العقارية بطبيعتها منازعات معقدة تستدعي وقتاً طويلاً في نظرها، ويحتاج القضاء - في بعض الأحيان - إلى ندب خبير لتقديم رأيه الفني فيها، يُضاف إلى ذلك حجم هذه العقود وما تشكله من استثمارات تجارية هي مادة لكثير من الأوعية الاستثمارية، ولا سيما أنها تتأثر بدرجة كبيرة من هذه المنازعات، فلهذه الاعتبارات وغيرها فقد تضمنت العديد من العقود العقارية الاتفاق على إحالة ما ينشأ من نزاع بخصوص العقد للتحكيم، وهو ما يسمى بـ(شرط التحكيم)، فإذا لم يكن العقد مضمناً هذا الشرط فلأصحاب العلاقة الاتفاق عليه بعد نشوء النزاع، وهو ما يسمى بـ(مشارطة التحكيم).
ومن واقع بعض الإحصائيات المتوافرة فإن المنازعات العقارية تشكل نسبة غير قليلة أمام القضاء سواء كانت خلافاً حول تملك العقار، أو في عقود المقاولات والإنشاءات، أو المساهمات العقارية، ولا يخفي ما يستوجبه نظر هذه القضايا من جهد ووقت كبيرين يفرضهما ما سبقت الإشارة إليه من الطبيعة المعقدة - غالباً - لمثل هذه العقود، وبالتالي:
فإن مقتضى العدالة يحتم التريث في نظر هذه القضايا وندب الخبراء في كثير من الأحيان، وهذا سيؤدي إلى طول أمد القضية.
وأشير هنا إلى أن جمهور الفقهاء يجيزون اللجوء إلى التحكيم ولو مع وجود قاضٍ في البلد (عقد التحكيم في الفقه الإسلامي والقانون الوضعي للدكتور قحطان الدوري، صـ 78)، ومن أشهر الأدلة في ذلك قوله تعالى:
(فَابْعَثُواْ حَكَمًا مِّنْ أَهْلِهِ وَحَكَمًا مِّنْ أَهْلِهَا)، وذلك في سياق ذكر الخلاف بين الزوجين، ويلاحظ أن المعمول به في المحاكم هو أن القاضي من يبعث الحكمين، ويعمل بما يقررانه في أكثر الأحيان، وفي الحقيقة فإن هناك شبهاً - إلى حد ما -بين الخلافات الزوجية والمنازعات العقارية من حيث الحاجة للخبراء، ومعرفة بواطن الأمور، ومن حيث طبيعتها المعقدة وضرورة التريث في نظرها بصورة خاصة، وقد يكون من أسباب ذلك أن كلاً من العقار والزواج يحقق السكن والراحة والطمأنينة لصاحبه، وقد يكون في هذا شيء من المبالغة أوجبه الاستطراد.
وقد صدر نظام التحكيم السعودي بموجب المرسوم الملكي رقم (م/ 46) في 12/ 7/ 1403هـ، كما أن هناك جدولاً للمحكمين في وزارة العدل بقيد فيه أسماء المحكمين وأنواع القضايا التي يحكمون فيها وقد أعلنت القوائم الأولى للمحكمين ونشرت في الصحف.
وأختم بالإشارة إلى أن هناك بعض الملحوظات على نظام التحكيم والتطبيق الفعلي له، وهو ما سأتطرق إليه في المقام القادم، إن شاء الله.