لجنة الحج: هذه أسباب رفض تعديل نظام نزع الملكية

فيما صوت مجلس الشورى إجرائيا لتحويل تعديل مواد نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار إلى لجنة خاصة، بأغلبية 70 عضوا، مقابل 23 معارضا، رفضت لجنة الحج والإسكان والخدمات دراسة مقترح مقدم من عضوي المجلس الدكتورة دلال الحربي والدكتور غازي بن زقر بتعديل المواد 10-17-18 من النظام الصادر بمرسوم ملكي في 1424/‏3/‏11.
وبررت اللجنة في ردها بأن التعديل المقترح على المادة العاشرة يهدف إلى إضافة اختصاص إلى لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة من النظام، بحيث تكون مختصة بالنظر في تقدير التعويض العادل الذي يضاف إلى أجرة المثل إذا أخرجت الجهة صاحبة المشروع مالك العقار من عقاره أو منعته من الانتفاع به قبل تسلم التعويض سواء كان بصورة استثنائية أو غيرها، وأن تراعي عند طلب إعادة التقدير وفقاً للمادة الثامنة عشرة ألا يقل التقدير في المرة الثانية عن التقدير الأول مهما كانت الظروف والأسباب. وبدراسة هذا التعديل لاحظت اللجنة أنه من الناحية الشكلية لا حاجة إليه كونه بني على تعديل المادتين السابعة عشرة والثامنة عشرة حتى على فرض قبول تعديلهما لأن المادتين أشارتا إلى اختصاص لجنة التقدير، فلا حاجة إلى تكرار النص. ومن الناحية الموضوعية فإن ذلك مرتبط بما ينتهي إليه بحث هذين التعديلين في موضعهما.
أما التعديل المقترح على المادة السابعة عشرة فينطلق من فكرة أن إخراج مالك العقار من ملكه قبل تسلمه للتعويض تترتب عليه أضرار تفوق أجرة المثل، ولذلك يدعو لجنة التقدير (وهم موظفون من جهات حكومية قد يكونون في المرتبة السادسة واثنان من أهل الخبرة) لتقدير التعويض العادل الذي يضاف إلى أجرة المثل، وبتمعن الموضوع تلاحظ اللجنة أنه ليس شرطاً أن يكون الضرر على مالك العقار من تأخير صرف التعويض يفوق أجرة المثل، التي قد يكون من مصلحة المالك أن يحصل عليها، وأن تقدير مقدار التعويض العادل عن الضرر عمل قضائي تراعى فيه أركان التعويض الثلاثة (الخطأ، الضرر، والعلاقة السببية) وتحديد ذلك عمل قضائي صرف لا ينبغي إسناده إلى لجنة من موظفين في جهات حكومية. كما أنه لا يوجد فراغ تشريعي في معالجة هذه المسألة، فالمتضرر من حقه اللجوء إلى القضاء والمطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقته، وهو واقع وممارس بشكل متكرر.
كما أن التعويضات التي تقدرها لجان التقدير مبنية على عناصر واضحة لا تحتاج إلى حكم قضائي، وهي لا تخرج عن تقدير قيمة الموجودات (أرض، ومزروعات، وبناء، ونحوه من الأمور المادية الواضحة المحسوسة، أو تقدير أجرة المثل من خلال الاطلاع على معدل أجرة أمثالها).
وفي ما يخص المباني السكنية فإن الإجراءات لا تجيز إخراج المواطن من مسكنه إلا بعد صرف التعويض وتحرير شيك باسمه، ولذلك فإن مسألة إخراج مواطن من منزله قبل صرف التعويض غير واردة في العقارات السكنية. وفي ما يخص المادة الثامنة عشرة ترى اللجنة أن التعديل لا يمس جوهر حكم المادة التي توجب أن يصرف التعويض خلال سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية، فإذا تعذر ذلك جاز لمن نزعت الملكية منه طلب إعادة التقدير، إلا إذا كان تأخير صرف التعويض بسبب يعود إليه، ويقتصر التعديل على وضع قيد يراعي فيه ألا تقل قيمة التعويض عند طلب إعادة التقدير عن التقدير الأول مهما كانت الظروف والأسباب. وأوضحت اللجنة أن طلب إعادة التقدير حق للمالك الذي نزعت ملكية عقاره، وليس حقاً للجهة الإدارية، وعليه فإن صاحب الحق هو الذي يقرر ما إذا كان سعر العقار قد ارتفع بحيث يكون من مصلحته أن يطلب إعادة التقدير، كما أن للمالك خياراً آخر إذا رأى أن مصلحته ألا يطلب إعادة التقدير، وهو أن يحصل أمام المحكمة المختصة على التعويض عن الأضرار التي قد تلحق به نتيجة تأخر الجهة في صرف تعويضه. وأشارت إلى أن نص المادة الأصلي لا يدل على أن إعادة التقدير بعد هذه المدة أقل من التقدير الأول، وإن كان لا يمنع حدوثه، ولذلك فإن لصاحب العقار تقدير مدى استفادته من الخيار الذي منحه النظام لمصلحته، كما أن هذا الخيار النظامي بحق المالك في طلب إعادة التقدير مشروط بألا يكون هو المتسبب في التأخير.

مرسوم ملكي رقم م/5 في 21/2/1397هـ بالموافقة علي نظَام البلديات والقرى
مرسوم ملكي رقم م/15 بتاريخ 11/3/1424هـ بالموافقة علي نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار