جريدة المدينة - الأحد 1435/4/23
ه2014/02/23 مالعدد : 18568
تسليم أراضي المساكن
لـ “المطورين العقاريين” يضمن حلّ أزمة الإسكان
مقابل هامش ربح وتسهيل إجراءات رخصة البناء ..
السبيعي: حوار- بسام بادويلان تصوير-
ابراهيم عسيري
اكد إبراهيم بن عبدالله السبيعي رجل الأعمال العقاري ورئيس مجلس إدارة
شركة السبيعي للتطوير العقاري وعضو مجلس إدارة شركة جبل عمر للتطوير» أن مشكلة السكن
يمكن حلّها إذا قامت وزارة الإسكان بتسليم الأراضي التي لديها إلى المطورين العقاريين
المحليين وتسهيل إصدار رخص البناء لهم وتذليل كافة العقبات التي تقف أمامهم لتطوير
مشروعات الإسكان حسب المواصفات المطلوبة وبجودة عالية وفق السعر المناسب «.
مشيرا إلى أن هؤلاء المطورين العقاريين موجودون وجاهزون لبناء المساكن متى اسندت لهم
هذه المهمة.
وبيّن في حوار لـ « المدينة» أن المطورين العقاريين لا يتدخلون بجمالية التصميم بمشروعات
الإسكان التى تسند ليهم من وزارة الاسكان، ولكن دورهم يقف عند التنفيذ، بينما الوزارة
هي المعنية بتصاميم الوحدات السكنية.
وأضاف: إن هناك فجوة كبيرة بين المطورين ووزارة الإسكان، يجب سدّها بكافة الطرق الممكنة
وبشكل سريع مع تقريب وجهات النظر بين الطرفين وتذليل الصعوبات أمام المطورين العقاريين
ووضع أنسب الحلول الممكنة .
وعزا السبيعي عزوف الشركات العالمية للتطويرالعقاري في الاستثمار بمشروعات الإسكان
داخل المملكة إلى قلة الحوافز والبيروقراطية وصعوبة إجراءات استقدام العمالة وارتفاع
أسعار الأراضي. وكشف السبيعي عن أن شركته دخلت في مفاوضات مع عدد من الشركات العالمية
في التطوير العمراني، إلا أنها فضلت الترسية مع شركة تركية، مبينا أن شركته على إستعداد
لبناء «100» ألف وحدة سكنية .. فإلى نص الحوار:
* كيف تقيّمون دور وزارة الإسكان في التعامل مع ملف السكن؟
- بالفعل .. لم تعد مشكلة السكن تشكل ذلك العبء على الدولة والمطورين وحدهم، بل باتت
هي الهمّ الأكبر لكل مواطن يسكن بالإيجار، فهي نتاج تراكمات سابقة، لا يمكن حلها في
فترة وجيزة، كما أن الوزارة لم تشرع في عملها إلا حديثا، وهي تبذل جهود وتمتلك إمكانيات
وأراضي، و لكنها لا تملك العصا السحرية، وأتوقع أن نتائج جهودها ستظهر بعد حين، لكن
يجب مضاعفة الجهود وتسريع العمل بشكل أكبر، فالمطورون المحليون جاهزون، ولديهم الاستعداد
لبدء العمل، ويتمتعون بسمعة طيبة، لذا يجب أن توزيع المشروعات وتبقى الوزارة تمارس
دورها الإشرافي، إلا أن تنفيذ تلك المشروعات مرهون بأربعة مقومات، وهي: « توفير الأراضي
والخدمات ومنح تراخيص البناء وتوفير التمويل « .
*المطورون والشوريون وجهوا انتقادات واسعة عن بطء خطوات الوزارة كيف ترى ذلك ؟
- هناك من وجهوا انتقاداتهم لبطء تحركاتها وفشل بعض مشروعاتها وسحبها من المقاول لظهور
عيوب في التنفيذ، ثم بدأت الوزارة في تسويق برنامج « أرض وقرض «، كما أن الدولة رصدت
ميزانية مستقلة لها بمبلغ 250 مليار ريال لبناء المساكن، ولكنها لم تقم بدورها على
الشكل المطلوب!!
* وأنت تقول هناك مطورون عقاريون جاهزون للعمل ولديهم القدرة إلاّ أن المواطنين واقعون
في هذا الغموض كيف تفسرون ذلك ؟
- نعم ..مما لاشك فيه، فإن مشكلة المساكن تهمّ الجميع، فهناك فجوة كبيرة بين المطورين
والوزارة، ويجب سدّها بكافة الطرق الممكنة وبشكل سريع من خلال عمل ورش العمل واللقاءات
للتقريب وتذليل الصعوبات بين الطرفين، ووضع أنسب الحلول الممكنة.
- ماهي مطالبكم كمطورين من الوزارة ؟ وماهي المعوقات التي تعترضكم ؟
- نحن نطالب الوزارة بتسليم الأراضي التي لديها إلى المطورين للتوصل حلول للمشكلة،
وتسهيل تراخيص العمل لبناء المساكن، وإن لبّت مطالبهم فإنها ستمكنهم في القيام ببناء
وحدات سكنية، فهناك ضواحٍ سكنية شيدت بنجاح.
* هناك عدم رضا عن عمل المطورين كيف يمكن ببناء الثقة ؟
-نعم بالفعل هناك من لم يكن على قدر من المسؤولية .. ولكن في المقابل هناك مطورون يتمتعون
بسمعة طيبة، وقد دخلوا تجارب أثبتوا فيها نجاحات على أرض الواقع، حيث قاموا بتشييد
مشروعات وضواحٍ كبيرة كمشروعات الأمير فواز ودرة العروس .
* أين شركات التطوير العالمية الكبرى من السوق المحلي ؟
-الشركات العالمية لن تأتي وتدخل أموالها فى السوق المحلي إلا إن توفر لها مناخ محفز،
ويقدم لهما كافة التسهيلات الممكنة،من توفير الأراضي بأسعار مناسبة ومشجعة. وهذا يعني
أن عزوف الشركات العالمية عن الاستثمار في مشروعات الإسكان هو غياب الحوافز والروتين
والبيروقراطية في إجراءات العمل.
*أين المشروعات السكنية الجاذبة التي توفر التصميم المناسب للأسرة الذي يجمع الشكل
الجمالي ويوفر الرفاهية بوحدات سكنية ؟
-المطورون ليسوا هم المتسببون فهم مجرد منفذين للمواصفات والاشتراطات، فالوزارة هي
التي تضع كل ذلك وهي التي تحدد حجم البناء والمساحات الخضراء والترفيه وغيرها، و يبقى
دورهم في اختيار المقاولين بالتنسيق مع الوزارة التي تختار الأراضي .
* اين فئة المطورين من النماذج السكنية الجذابة كالتى صممت فى مدينة دبي ؟
- لا زلت أؤكد لك أن أصحاب الخبرة من المطورين المحليين موجودون، إلا أن بعضهم قد تنقصه
الخبرة وبإمكانه أن يستعين بشركات خليجية أو ماليزية أو تركية، ويكوّنون شراكات، إلا
أن تلك الشركات العالمية لن تأتي وتدخل أموالها إلاّ إن توفر لها مناخ محفز، ويقدم
لهم كافة التسهيلات الممكنة .
* هل بحثتم مع شركات عالمية في التطوير العمراني ؟
- نعم التقينا وبحثنا مع شركة تركية عالمية في التطوير العمراني، لتحفيزها في الدخول
معنا بشراكات، وهي لديها الرغبة والإرادة والقدرة، لكنها أصطدمت بالمعوقات وتعثرت،
فبعضها واجهت صعوبة في استقدام العمالة، وأخرى يتأخرون في دفع مستخلصاتها، وبعضها تعاني
من الضبابية وتأخيرإصدار تراخيص لها لبناء المشروعات.
* لماذا وقع اختياركم على الشركات التركية ؟
- خبرتهم قوية، فإحدى هذه الشركات مقدمة على تنفيذ مشروع جبل عمر بمكة المكرمة، كما
أن هناك شركتين احداهما تركية تنوي تنفيذ أبراج متعددة تصل إلى 40 دورا حسب المواصفات.
نحن نتوقع أن ندخل مع الشركة التركية مبدئيا، لوجود ارتياح وتقارب في كثير من النقاط
المشتركة، فهي تمتلك خبرة قوية في إنشاء المشروعات العالمية في عدد من الدول، كأوكرانيا
وبعض دول أوروبا الشرقية، وقد تم توقيع مذكرة تفاهم معهم.
* متى تبدأون العمل مع تلك الشركات ؟
- لازلنا نتفاوض مع أكثر من شركة عالمية، ممن ابدوا الرغبة ولديهم الإستعداد في التحالف
معنا لتطوير وبناء مشروعات الإسكان بمختلف مناطق المملكة فنحن مستعدون في الدخول معها
اذا توفرت الأراضي والتمويل والتراخيص والعمالة، ويجب أن تُجذب أكثر من شركة، بحيث
تعمل وتتولى كل شركة بناء مشروعات سكنية في كل مدينة على حدة، فهناك تنوّع من الشركات
الصينية والماليزية والكورية .
* هل هذا يعني أننا سنشهد تكتلات بين هذه الشركات أو مع شركة واحدة ؟
- كل شيء وارد ومطروح، والأفضل العمل بداية مع شركة لقياس جودة العمل.
* كم عدد الوحدات التي بإمكانكم بناءها كمرحلة أولى ؟
- يعتمد ذلك على الدراسة ومساحة الوحدات ولكن نتوقع أن نبني نحو 100 ألف وحدة سكنية
مع هذه الشركات.و أريد أن أرسل رسالة إلى الوزارة، أطلب منها صرف النظر عن الرخيص،
فالغالب أن الشركات التي تقدم عروضا رخيصة لبناء مشروعاتها، تكون على حساب جودتها أو
وقت تنفيذها، لذا من المهم إنجاز المشروعات بذات الجودة المتفق عليها وفي الوقت المناسب.
*هل ستطرح منتجات سكنية متنوعة بأسعار مناسبة؟
- نريد ذلك، ولكن قيمة الأرض مرتفعة وتشكل 70% من تكلفة السكن.
* الوزارة ستوقف برامج توزيع الوحدات السكنية الجاهزة، وستعتمد « أرض وقرض « ؟
- الوزارة تمشي في أكثر من خيار وستؤمن السكن بأساليب وطرق منوعة.
* هل تؤيدون طرح «الشورى» فرض رسوم زكاة على الأراضي ؟
- لا أعتقد ذلك، لأن تطبيق مثل هذا القرار ليس بالأمر السهل، فالدول المجاورة لم تقم
بتطبيق مثل هذا القرار، وهو صعب التنفيذ. و لا أرى أن فرض رسوم زكاة عليها ليس حلًا،
لأنها ستحمل على كاهل المواطن، فالأفضل دعم المطورين بالأراضي المجانية، ليقوموا هم
بتطويرها وبيعها مقابل حصولهم على هامش ربح معقول.
* لماذا بدأت الوزارة بالعمل مع مطورين آخرين دونكم؟
- لا أدري .. ربما لها ظروفها ولكن قد تكون هناك شركات تقدم عروضا أقل من حيث السعر
وترسى عليها، ونحن لا نريد أن تتعثر المشروعات، نريد الاستمرار في تنفيذها وبجودة عالية،
دون ظهور أي مشكلات مثل تلك التي حدثت بمشروعات جازان.
* أين دور البنوك عن تقديم برنامج قروض عقارية بفوائد مناسبة ؟
- البنوك موجودة والوزارة رتبت مع البنوك، المشكلة في عدم تطبيق الأنظمة التي تكفل
الحقوق. لذا يجب الإسراع بتطبيق نظام الرهن العقاري، فارتفاع الفوائد لوجود المخاطرة
المرتفعة في تحصيل القروض، نريد تفعيل النظام وحفظ حقوق المساهمين والمودعين. إن توفرت
الحماية للبنوك فإنها ستموّل لمقدرتها حيث تتوفر لديها الأرصدة الضخمة، يجب التخلص
من البيروقراطية، والعمل بروح الفريق الواحد بين جميع الجهات المعنية، مؤسسة النقد
مع البنوك تقوم بدورها بمراقبة البنوك التي لم تنفذ بتقديم قروضها لبناء وحدات سكنية
.
* كعضو بأحد البنوك .. ما هي المعوقات منح قروض عقارية ؟
- هذه الاشياء تحتاج إلى متخصصين في النظام لحفظ الحقوق، قلت أنه لا يزال هناك معوقات
يجب التخلص منها.
*هل توفير وحدات سكنية بأسعار مناسبة سيزيد المبيعات؟
- بالطبع لابد من تسهيل القروض للمطورين وتسليمهم المواقع.
* هل لديكم مشروعات وحدات سكنية جاهزة للبيع ؟
- لدينا وحدات خاصة ولكن بعدد محدود، نحن من ضمن المطورين والشركات التي لديها الرغبة
بالاستثمار في عدد كبير من الوحدات وهناك الكثير ممن يترقبون .
*ما هو دور الامانة فى رأيكم للمساهمة فى حل أزمة السكن ؟
- الامانات يجب أن تسهل إجراءات استخراج التراخيص، وتحويل الأراضي من زراعي إلى سكني،
فهناك صكوك زراعية مجاورة لمدينة جدة،جزء منها قد تحوّل إلى سكني والجزء الآخر بقي
على أساس أنه زراعي !!، وهذا أصبح معوقا، وهو موجود في ذهبان وعسفان، حيث تجد بعض تلك
المناطق بصكوك زراعية ولكنها ليست كذلك، بل أنها تفتقر إلى المياه، ونحن نطالب أمانة
جدة بتحويلها.
* أين دور الغرف التجارية في تسهيل الاستثمار السكني؟
- أتفق معك أن الدور المطلوب من الغرف التجارية أكبر، ولكن قد يكون لها مبرراتها مع
العلم أنها جمعت المطورين والوزارة، ويجب أن يكون دور كبير للجنة التطوير العمراني
في الغرف.
* ما هي أسباب نجاح تجارب الدول في الإسكان ؟
* التجارب موجودة، ونجاحاتها هي في المحفزات التي تقدّم للمطورين، حيث يمنحون الأراضي
بأسعار رمزية، فعلى سبيل المثال التجربة الماليزية.
نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه الصادر
بالمرسوم الملكي رقم (م/61) بتاريخ 18/9/1427هـ
مرسوم ملكي رقم م/ 6 بتاريخ 11/ 2/ 1423هـ بالموافقة على نظام التسجيل العيني
للعقار
أمر ملكي رقم أ/81 بتاريخ 20/4/1432هـ بإنشاء وزارة بمسمى وزارة الإسكان
قرار مجلس الوزراء رقم (275) بالموافقة على تنظيم الهيئة العامة للإسكان
قرار مجلس الوزراء رقم 334 وتاريخ 7/3/1398هـ بإصدار لائحة تنظيم المكاتب العقارية
قرار مجلس الوزراء رقم 19وتاريخ 14/1/1394 هـ بشأن تنفيذ قرار مجلس الوزراء رقم
(41492) في 29/12/1392 هـ الصادر بشأن تحديد الإيجار في العقار
تفاصيل نظام «إيجار» على طاولة «الإسكان» و«عقارية
الرياض» والمستثمرين