جريدة الوطن الأحد 1425-11-07هـ
الموافق 2004-12-19م العدد 1542 السنة الخامسة
لجان مكونة من الداخلية
والعدل والشؤون البلدية لتطبيق النظام في المدن السعودية
وزير الشؤون البلدية والقروية يوجه أمناء ورؤساء البلديات بتطبيق نظام التسجيل العيني
للعقار
100 ألف الغرامة القصوى لمقيدي العقارات لغير ملاكها وأصحاب الدعاوى الكيدية والبلاغات
الكاذبة
جدة: وائل وهيب
وجه وزير الشؤون البلدية والقروية صاحب السمو
الملكي الأمير متعب بن عبدالعزيز آل سعود أمناء المحافظات ومديريات المناطق ورؤساء
البلديات بالإطلاع على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار وتعميمها على
الجهات التابعة لهم حيث سيتم تزويدهم في وقت لاحق بالمنهجية اللازمة للبدء في تنفيذ
النظام بعد انتهاء وكالة الوزارة للأراضي والمساحة من إعدادها بالتنسيق مع وزارة العدل.
ويضع النظام الجديد - الذي اعتمده أخيراً وزير العدل عبدالله بن محمد آل الشيخ - حداً
فاصلاً للقضايا العالقة منذ سنوات طويلة في أروقة المحاكم الشرعية وأمانات المدن والبلديات
بسبب تعدد وتداخل الملكيات على الأراضي والعقارات في مختلف المدن السعودية كما أنه
سيقضي في حال البدء بتطبيقه على حالات وضع اليد (الشائعة حالياً) على مساحات شاسعة
من الأملاك العامة وكذلك بالنسبة لقضايا تطبيق أوامر المنح السامية على الممتلكات الخاصة.
وتلزم المادة 19 من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار واضع اليد على الوحدة
العقارية أن يمكن الموظفين المكلفين بالأعمال المساحية من القيام بعمليات التحديد،
وفي حالة امتناعه يتم إلزامه بواسطة الجهات الأمنية إضافة إلى معاقبته بغرامة مالية
لا تتجاوز 10 آلاف ريال سعودي، وتنص المادة 21 على تسجيل الوحدة العقارية باسم من يظهر
للقاضي المشرف على القيد الأول بأنه صاحب الحق إذا وقع تناقض بين صكوك الملكية في شأن
وحدة عقارية واحدة وأما إذا تعددت الصكوك على وحدة عقارية واحدة فيتم تسجيلها باسم
واضع اليد أو صاحب الصك المكتمل للإجراءات الشرعية والنظامية أو لصاحب الصك الأقدم
في تاريخه.
وأعطت المادة 34 من النظام حق الاعتراض على البيانات المدرجة في السجل العقاري أمام
المحكمة المختصة خلال سنتين من تاريخ القيد في السجل إذا ظهرت أدلة أو وثائق جديدة
لم يتيسر إبرازها من قبل كما أعطت المادة 35 الحق للقاصرين أو فاقدي الأهلية وقت القيد
في صحائف السجل العقاري أن يطعن فيه أمام المحكمة المختصة خلال 5 سنوات من تاريخ بلوغ
القصَّر أو سنتين من التاريخ الذي يسترد فيه فاقد الأهلية أهليته الشرعية.
وحددت المادة 49 رسوم إدارة التسجيل العقاري مقابل القيود التالية للقيد الأول لكل
وحدة عقارية، وكذلك بالنسبة لاستخراج الصكوك البديلة والشهادات والخرائط بحيث لا تقل
تلك الرسوم عن 100 ريال ولا تزيد عن 5 آلاف ريال لكل عملية تجريها الإدارة كما حددت
المادة 73 العقوبات المالية بأن لا تقل عن 5 آلاف ريال ولا تزيد عن 100 ألف ريال لكل
من توصل بسوء نية إلى قيد عقار بغير اسم مالكه أو ترتيب حق عيني عليه دون وجه حق أو
أقام دعوى كيدية أو قام بتغيير علامات التحديد أو أتلفها وكذلك بالنسبة للبلاغات الكاذبة
عن الحقوق العينية وتتكون اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار من 12 باباً
للأحكام العامة والاختصاصات والقيد الأول والقيود التالية وصكوك الملكية والشهادات
والجزاءات.. وغيرها من الأبواب الأخرى، وتشتمل هذه الأبواب على 78 مادة مهمة سبق أن
أعلنت وزارة العدل في وقت سابق عن أول 16 مادة فقط، وتنفرد "الوطن" اليوم بنشر أهم
المواد الأخرى.
أهم مواد اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار
تعريفات
المادة الأولى:
يقصد بالمصطلحات والعبارات الآتية المعاني المحددة أمام كل منه:
السجل العقاري: مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية، وما
له من حقوق وما عليه من التزامات، والتعديلات التي تطرأ عليه تباع.
المنطقة العقارية: مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسة أو معالم ثابتة وواضحة.
الخارطة: رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات وطني يبين موقع المنطقة والوحدة أو
الوحدات العقارية وحدودها ومعالمها وأرقامها وأطوالها ومساحته.
خرائط الأساس الطبوغرافية، تمثيل لمساحة معينة من سطح الأرض بما عليها من ظواهر مختلفة،
وفق مقياس رسم دقيق يمثل نسبة ثابتة بين الأبعاد الخطية على الخارطة والأبعاد الأصلية
المناظرة لها على الطبيعة.
القيد الأول: إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري لأول مرة بحالتها التي هي عليها،
وتخصيص صحيفة لكل منها وفقاً لأحكام هذا النظام.
أعمال التحديد والتحرير: الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية، وإعداد خارطة لها بمعرفة
مهندس أو مساح، يوضح عليها رقمها وبياناتها، وتحرير محضر يذكر فيه ما يدلي به المالك
من أقوال وما يؤيدها من مستندات، وأقوال من يدعي لنفسه حقا عليها، وأقوال الجيران وغيرهم
إن لزم الأمر وفقاً للنموذج المعد لهذا الغرض ويتم ذلك تحت إشراف قاض من المحكمة المختصة.
القيود التالية: إدراج التصرفات التي ترد على الوحدة العقارية بعد إتمام القيد الأول
في السجل العقاري.
المحكمة المختصة: المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصه.
الحق العقاري: سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص أو أكثر على عقار معين، تخوله التصرف
فيه والاستئثار بمنافعه.
الحق العيني الأصلي: الحق المستقل بذاته، غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء
محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه.
الحق العيني التبعي: حق يتقرر على العقار ضماناً لحق شخصي.
حق الارتفاق: حق عيني عقاري يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار غيره يملكه شخص آخر.
1/1 التسجيل العقاري: هو الطريقة التي تجعل من الوحدة العقارية محل الحق أساساً لقيد
الحقوق العقارية، بحيث تخصص صحيفة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية، توصف فيها الوحدة
وصفاً دقيقاً من حيث موقعها، ومساحتها، وطبيعتها، وتبين فيها الحقوق، والالتزامات الواردة
عليه.
أحكام عامة
المادة الثانية:
ينشأ سجل عقاري تثبت فيه - وفقاً لأحكام هذا النظام - الحقوق العقارية وما يطرأ عليها
من تعديلات.
2/1 تشكل لجنة برئاسة وكيل وزارة العدل المساعد أو من ينيبه وعضوين من المختصين في
وزارة العدل، وعضوين من المختصين في وزارة الشؤون البلدية والقروية، يكون اجتماعها
في وزارة العدل بدعوة من رئيسها حسب الحاجة، وتتولى المهام التالية:
أ. اقتراح المدن والمناطق العقارية التي يبدأ تطبيق النظام فيها والخطط اللازمة لتنفيذه.
ب. تحديد الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليه.
ج. إبداء الرأي في المسائل التي تحال إليها من وزير العدل، ووزير الشؤون البلدية والقروية
فيما يتعلق بنظام التسجيل العيني للعقار.
وللجنة في سبيل تنفيذ المهام الموكلة إليها الاستعانة بمن تراه من الخبراء والجهات
الأخرى المختصة.
2/2 يراعى عند تسجيل العقارات المملوكة لغير السعوديين في السجل العقاري أن يتم توثيقها
وفقا للأنظمة والتعليمات الخاصة بهم.
المادة الثالثة:
يكون للسجل العقاري قوة إثبات مطلقة، ولا يجوز الطعن في بياناته بعد انتهاء الآجال
المحددة للطعن المنصوص عليها في هذا النظام، إلا تأسيساً على مخالفتها لمقتضى الأصول
الشرعية أو تزويره.
2/1 قوة الإثبات المطلقة للسجل لا تمنع من تصحيح الأخطاء المادية في السجل العقاري
حتى بعد مضي الآجال كما جاء في المادة (52) من هذا النظام.
3/2 يكون نظر الطعون الواردة في هذه المادة من قبل المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها
مكان إقامة المدعى عليه، فإن لم يكن له محل إقامة مختار أو معتاد كان الاختصاص للمحكمة
التي يقع العقار في دائرة اختصاصه.
3/2 لمن يطعن بمخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها أن يتقدم لدى المحكمة
ولو لم يثبت ذلك لدى جهة أخرى.
3/4 يتم تقديم ونظر الطعن بالتزوير على بيانات السجل العقاري وفقا لنظام المرافعات
الشرعية.
3/5 يرجع في تقديره مخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية إلى القاضي.
2/6 يجب التأشير بدعوى التزوير أو مخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية وفق حكم المادة
(40) من هذا النظام.
المادة الرابعة:
تعد وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا النظام:
1-كل قطعة من الأرض - بما عليها من بناء وغراس وغير ذلك - تقع في منطقة عقارية واحدة،
وتكون مملوكة لشخص أو أكثر، دون أن يفصل جزءاً منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام
أو خاص، ودون أن يكون لجزء منها من الحقوق أو عليه من الالتزامات ما ليس للأجزاء الأخرى
أو عليه.
2-قطعة الأرض المخصصة لمنفعة عامة، وفق للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية.
3-المناجم والمحاجر.
4/1 يشترط لاعتبار قطعة الأرض وحدة عقارية توفر الشروط التالية:
أ-أن تكون في منطقة عقارية واحدة.
ب-أن تكون مملوكة لشخص أو أكثر على الشيوع سواء كانوا طبيعيين أو اعتباريين.
ج-ألا يفصل جزءاً منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص.
د-ألا يكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليه.
هـ-ألا تقل أبعادها ومساحتها عما ورد في التعليمات المنظمة لذلك.
4/2 تعد قطعة الأرض المخصصة لمنفعة عامة وحدة عقارية وفقاً لأحكام هذا النظام إذا كانت
مملوكة للدولة، ومخصصة للاستعمال العام بمقتضى نظام، أو أمر سام، أو قرار، أو حكم نهائي،
ولا يُعد في حكم هذه المادة الطرق والشوارع والممرات ونحوها ويكتفى بذكره كحدود في
الخرائط وصحائف الوحدات العقارية المطلة عليه.
4/3 يقصد بالمناجم الأمكنة التي تحتوي على المواد المعدنية وخاماتها، والعناصر الكيميائية،
والأحجار الكريمة، والصخور، والرواسب المعدنية، التي توجد على سطح الأرض أو في باطنها،
كما تشمل آبار البترول والغاز.
4/4 يقصد بالمحاجر الأمكنة التي تحتوي على مادة أو أكثر من خامات المحاجر كمواد البناء
والرصف، والأحجار الزخرفية، والبلاط، والأحجار الصناعية، ورمال الزجاج، وما يماثله.
4/5 يعد العقار المتعدد الشقق والطوابق وحدة عقارية واحدة.
المادة الخامسة:
يجوز بقرار من وزير العدل - بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية - أن تعد
منطقة من مناطق السكنى أو غيرها وحدة عقارية في جملتها، تفرد لها صحيفة عامة، وذلك
في الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها. ويعد لقيد المعاملات والحقوق
الخاصة بهذه المناطق فهرس خاص، يرتب وفقاً لأسماء الأشخاص، ويلحق بالصحيفة التي يتعلق
به.
5/1 تحديد الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها يرجع فيه لتقدير اللجنة
المذكورة في البند (2/1) من تلقاء نفسها أو بناء على توصية من القاضي المشرف على القيد
الأول.
5/2 إذا أمكن تطبيق ضوابط الوحدة العقارية بعد زوال الصعوبات فيجب أن تفرد صحيفة لكل
وحدة عقارية.
5/3 الصحيفة العامة هي صحيفة عينية تشتمل على بيانات المنطقة التي اعتبرت وحدة عقارية
واحدة ويضاف إليها فهرس خاص يرتب وفقاً لأسماء الملاك.
المادة السادسة:
يخصص لكل منطقة سجل عقاري، تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية، تقيد بها الحقوق والالتزامات.
وتبين اللائحة التنفيذية كيفية إعداد هذا السجل وتحديد بياناته والوثائق المتعلقة به.
6/1 يتألف السجل العقاري لكل منطقة من عدة سجلات وملفات يكمل بعضها بعضا وهي:
أ-سجل الملكية: وهو السجل الأساس الملحق به الصحائف العقارية، ويكون عبارة عن ملف يتم
زيادته بحسب الأوضاع ويعطى السجل رقم المنطقة ولو تعدد مع ذكر رقم أول وآخر صحيفة على
كعب الملف.
ب-ملف الخرائط المساحية.
ج-سجل محاضر التحديد والتحرير.
د.دفتر اليومية: وهو دفتر يحتوي على عدد من الصفحات المرقمة تدرج فيه طلبات القيد فور
تقديمها إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق.
هـ-ملفات الوحدات العقارية.
6/2 يتم إعطاء كل منطقة من مناطق المملكة رقماً متسلسلاً مميزاً لها، ويعطى لكل مدينة
أو محافظة أو مركز داخل كل منطقة رقم متسلسل مضاف إلى رقم المنطقة، وتقسم - بحسب الأحوال
- المدن والمحافظات والمراكز إلى مناطق عقارية يعطى لكل منها رقم متسلسل مرتبط برقم
المدينة أو المحافظة أو المركز ويكون هذا الرقم رقم سجل المنطقة العقارية.
6/3 تعطى كل وحدة عقارية رقم مميز طبقاً لنظام الترميز المكاني، ويعد هذا الرقم رقماً
لصحيفته.
المادة السابعة:
يلحق بكل سجل عقاري فهرس شخصي هجائي تستقى بياناته منه، ويخصص فيه لكل مالك صحيفة أو
أكثر، تبين فيها الوحدات العقارية التي يملكها وما قد يطرأ عليها من تعديلات.
7/1 عند انتقال ملكية أي وحدة عقارية يتم نزع صحيفة الفهرس الشخصي الخاصة بمالكها إذا
لم يكن في الصحيفة سواها، فإن كان في الصحيفة أكثر من وحدة، أو كان التصرف يتناول جزءاً
من الوحدة، فيتم التأشير على الوحدة المنتقلة بالإلغاء ويجعل للمالك الجديد صحيفة مستقلة
ما لم يكن له صحيفة سابقة، وفي كل الأحوال يعاد ترتيب الفهرس وفقاً للترتيب الهجائي
الجديد.
7/2 يتم حفظ وإتلاف الفهارس المنزوعة وفقاً لنظام حفظ وإتلاف الوثائق.
7/3 يكون الفهرس الشخصي وفق النموذج المعد ويشتمل على البيانات التالية:
أ-اسم المالك رباعياً، ورقم سجله المدني.
ب-أرقام الوحدات العقارية المملوكة له في السجل.
ج-توقيع معد الفهرس.
7/4 ترسل نسخة من هذا الفهرس في نهاية كل عام إلى الجهة المختصة في وزارة العدل ووزارة
الشؤون البلدية والقروية.
المادة الثامنة:
تقيد الحقوق العقارية في السجل العقاري إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب
الحقوق العينية على النحو الذي تقره الشريعة الإسلامية. وتوضح اللائحة التنفيذية شروط
وإجراءات قيد تلك الحقوق.
8/1 أسباب اكتساب الحقوق العينية ما يلي:
أ-عقود المفاوضات كالبيع ونزع الملكية.
ب-عقود التبرعات كالهبة والوقف والوصية.
ج-عقود التوثيق كالرهن.
د-الإرث.
هـ-الإرتفاق.
و-الإحياء وفقاً للأنظمة والتعليمات المنظمة لذلك.
ز-الإقطاع.
ح-الشفعة.
8/2 لا يتم قيد الحقوق المذكورة في البند (8/1) في السجل العقاري إلا إذا حصلت وفق
الإجراءات الشرعية، والنظامية.
الاختصاصات
تتولى كل من: وزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة العدل، أعمال التسجيل العقاري
والتوثيق وفقاً لما يأتي:
القيد الأول
المادة الخامسة عشرة:
يطبق هذا النظام تدريجياً ويصدر وزير العدل - بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية
- قراراً بتحديد المنطقة أو المناطق العقارية التي يبدأ فيها تطبيق النظام. وينشر هذا
القرار في الجريدة الرسمية، ويعلن عنه بالطرق التي تحددها اللائحة التنفيذية.
15/1 تحدد المنطقة العقارية التي يبدأ فيها تطبيق النظام بمعالم واضحة تميزها عن غيره.
15/2 يعلن قرار وزير العدل بنشره في صحيفة أو أكثر من الصحف اليومية التي تصدر في منطقة
العقار، فإن لم يكن يصدر فيها صحف فينشر في أوسع الصحف انتشاراً في منطقة العقار.
15/3 يبلغ قرار وزير العدل إلى القاضي المشرف على القيد الأول فور صدوره.
15/4 يتم الإعلان عن سريان النظام بكافة طرق الإعلان المرئية والمسموعة وفي الأماكن
العامة وفي المحاكم والإدارات التي يخصها تطبيق هذا النظام، وتزود جميع الوزارات، والمصالح
الحكومية، والمحاكم الشرعية بنسخة من قرار التحديد.
15/5 يجب أن يسبق إصدار قرار تحديد المنطقة أو المناطق العقارية تعيين القاضي المشرف
على القيد الأول ومعاونيه.
15/6 يستمر العمل بنظام تسجيل العقار المعمول به في المحاكم، وكتابات العدل على العقارات
التي لم يشملها القرار.
المادة التاسعة عشرة:
يجب على واضع اليد على الوحدة العقارية - أياً كان سبب ذلك - أن يمكن الموظفين المكلفين
بالأعمال المساحية من القيام بعمليات التحديد، ووضع العلامات اللازمة لذلك.
19/1 يقصد بواضع اليد على الوحدة العقارية كل من وضع يده عليها سواء كان مالكاً أو
غير مالك.
19/2 تجرى أعمال التحديد والتحرير بحضور ذوي الشأن أو من يمثلهم شرعاً، فإن تعذر ذلك
فتجري بحضور عمد الأحياء والمجاورين، ويذكر ذلك في المحضر، وإذا استدعى الأمر دخول
الوحدات العقارية فيكون وفق الأنظمة المقررة لذلك.
19/3 على الموظفين المكلفين بالأعمال المساحية إبراز ما يفيد تكليفهم بهذا العمل لواضع
اليد.
19/4 إذا امتنع واضع اليد عن تمكين الموظفين المكلفين بالأعمال المساحية من القيام
بعمليات التحديد فللقاضي المشرف على القيد الأول الاستعانة بالجهات الأمنية المختصة
في ذلك.
19/5 يعامل الممتنع من تمكين الموظفين وفقاً لأحكام المادة (74) من هذا النظام.
المادة العشرون:
يقيد في صحيفة الوحدة العقارية رقمها وحدودها وأطوالها ومساحتها والإنشاءات المقامة
عليها، واسم المالك أو المالكين لها ومقدار حصصهم فيها، والوحدات العقارية المجاورة
لها، وبيان ما لها من حقوق وما عليها من التزامات، وتاريخ نشأتها، وأصحابها على النحو
الذي توضحه اللائحة التنفيذية.
20/1 يخصص لكل وحدة عقارية صحيفة تسمى صحيفة الوحدة العقارية تتكون من أربعة أجزاء
على أن يحمل كل جزء منها العلامة الأمنية المميزة وذلك وفق النموذج المخصص، ويكون رقم
الوحدة العقارية هو رقم الصحيفة.
20/2 يعتمد في القياسات والمساحات الإجمالية الوحدة المترية فقط.
20/3 لا يصح التحديد بالحدود المطلقة غير المقيدة والتي لا تفيد في التحديد كأرض فضاء
وجبل، وإذا كان الحد طريقاً فلا بد من توضيحه بالتفصيل من حيث عرضه ونوعه واسمه إن
وجد.
20/4 إذا كان المالك شخصاً طبيعياً فيقيد في صحيفة الوحدة العقارية اسمه رباعياً مع
ذكر رقم السجل المدني لكل مالك إن كان سعودياً، أو رقم جواز سفره وتاريخه إن كان غير
سعودي. أما إذا كان المالك شخصاً اعتبارياً فيقيد اسمه ورقم السجل التجاري وتاريخه
بالنسبة للشركات والمؤسسات التجارية.
20/5 تضمن صحيفة الوحدة العقارية إضافة لما ذكر في هذه المادة الأرقام القديمة للوحدة،
ورقم المخطط، والبلك - إن وجد - ونوع الوحدة واسم الحي، والمحافظة، ورقم صك التملك
وتاريخه ومصدره ورقم هاتف كل من له حق، وصندوق بريده، ومحل إقامته المعتاد أو المختار،
وتاريخ إدراج البيانات، ووصف كل ما على الوحدة من بناء أو غراس أو غيره.
20/6 تضمن صحيفة الوحدة العقارية صورة مصغرة لخريطة الوحدة العقارية النهائية، وتوضح
فيها الانكسارات في جميع الأضلاع واتجاهاتها، وزاوية الانسكار والطول الإجمالي لكل
ضلع.
20/7 يعد لاغياً كل كشط أو تعديل أو تكميل على صحيفة الوحدة العقارية حصل من غير من
أسند إليه ذلك في النظام.
20/8 يتم تزويد الجهة المختصة في كل من وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية
بنسخة مصدقة من كل صحيفة وحدة عقارية صادرة من القاضي عند انتهاء العمل في المنطقة
العقارية، ويتم حفظها وفقاً لأنظمة حفظ الوثائق.
المادية الحادية والعشرون:
إذا وقع تناقض بين صكوك الملكية في شأن وحدة عقارية واحدة تقيد الحقوق باسم من يظهر
للقاضي المشرف على القيد الأول أنه صاحب الحق، ويرفق في صحيفة الوحدة العقارية تقرير
ذلك.
21/1 إذا تعددت الصكوك على وحدة عقارية واحدة أو جزء منها أثناء إجراء القيد الأول
تعين تسجيلها وفقاً للترتيب التالي:
أ. واضع اليد على الوحدة العقارية.
ب. صاحب الصك المكتمل للإجراءات الشرعية والنظامية.
ج. تقديم الصك الأسبق تاريخ.
وفي غير ذلك فبحسب ما يقرره القاضي المشرف على القيد الأول
21/2 لمن لم يقيد الوحدة العقارية باسمه - ممن بيده أحد الصكوك المتناقضة الاعتراض
وفق حكم المادة 25 من هذا النظام.
المادة الثانية والعشرون:
تجري أعمال القيد الأول في السجل العقاري تحت إشراف قاض من المحكمة التي يقع العقار
في دائرة اختصاصها، ويعاونه في ذلك عدد من المهندسين والمساحين للقيام بأعمال التحديد
والتحرير، يصدر بتكليفهم قرار من وزارة الشؤون البلدية والقروية، ويكونون تابعين لها
فيما يتعلق بالأعمال الفنية والإدارية.
22/1 تجرى أعمال القيد الأول في مقر خاص في المحكمة المختصة، ويجوز عند الحاجة أن يكون
هذا المقر خارجها، ويجوز تعدد مقار القضاة المشرفين على القيد الأول متى دعت الحاجة
لذلك، كما يجوز تعدد القضاة المشرفين على القيد الأول في المقر الواحد، ويتتبع القاضي
المشرف على القيد الأول رئيس المحكمة التي تقع الوحدة العقارية في دائرة اختصاصه.
22/2 يجوز - عند الاقتضاء - تكليف قاض أو أكثر من غير المحكمة التي يقع العقار في دارة
اختصاصها للإشراف على أعمال القيد الأول.
22/3 لا يجوز للقاضي ولا لمعاونيه من المهندسين والمساحين والموظفين مباشرة أي عمل
يتصل بالسجل العقاري يخصهم شخصياً، أومن تربطهم به من أصحاب الشأن صلة قرابة أو مصاهرة
إلى الدرجة الرابعة.
المادة الثلاثون:
يوقف أثر القيد الأول فيما يتعلق بالوحدات العقارية محل الاعتراض إلى حين صدور حكم
القاضي المشرف على القيد الأول أو قراره بشأنها، وعليه أن يفصل في الاعتراض على وجه
السرعة ولو لم يحضر ذوو الشأن نجد التحقق من إبلاغهم بموعد النظر في الاعتراض على النحو
الذي تحدده اللائحة التنفيذية.
30/1 يكون وقف أثر القيد اعتباراً من تاريخ قيد الاعتراض في سجل الاعتراضات.
30/2 يكون تبليغ ذوي الشأن والفصل في هذه الاعتراضات وفق الإجراءات المتبعة في المحاكم
العامة الواردة في نظام المرافعات الشرعية، فيما لا يتعارض مع أحكام هذا النظام
30/3 يرسل القاضي المحكم أو القرار الصادر منه والمكتسب للقطعية إلى إدارات التسجيل
العقاري والتوثيق المختصة، لتحديث بيانات الوحدة العقارية وفقاً لما ورد في الحكم أو
القرار.
30/4 إذا ظهر للقاضي المشرف على القيد الأول أن الاعتراض من شأنه المساس أو التأثير
على وحدات عقارية أخرى مقيدة كان له إيقاف أثر.
القيد بالنسبة لها وإخطار ذوي الشأن بذلك.
المادة الحادية والثلاثون:
لا تسمع الدعاوى والطلبات التي تقدم اعتراضاً على القيد الأول في السجل العقاري أمام
أية جهة قضائية بعد انتهاء الآجال المشار إليها في المادتين (الثامنة والعشرين, الرابعة
والثلاثين) إلا وفقاً لحكم المادة الثالثة.
21/1 يخضع القرار الصادر بعدم سماع الدعوى أو الطلب لتعليمات تمييز الأحكام الواردة
في المادة (33) من هذا النظام.
المادة الثانية والثلاثون:
تعلن الأحكام والقرارات الصادرة من القاضي المشرف على القيد الأول بشأن الطلبات والدعاوى
التي أقيمت اعتراضاً على القيد الأول, ويخطر بها أطراف الدعوى, وذوو الطلبات. وتكون
تلك الأحكام والقرارات نهائية في الحالتين الآتيتين:
1- إذا كان التغيير المطلوب في بيانات السجل متفقاً عليه بين جميع ذوي الشأن الواردة
أسماؤهم في صحائف الوحدات العقارية.
2- إذا كان التغيير المطلوب لا يمس حق شخص من الأشخاص الواردة أسماؤهم في السجل العقاري.
22/1 تعلن الأحكام والقرارات الصادرة من القاضي المشرف على القيد الأول عن طريق إلصاق
صورة منها في الموضع المخصص لذلك في مكتب القاضي, ويخطر بها أطراف الدعوة وذوو الطلبات
وفق إجراءات التبليغ الواردة في نظام المرافعات الشرعية.
المادة الرابعة والثلاثون:
يجوز الاعتراض على البيانات المدرجة في السجل العقاري أمام المحكمة المختصة خلال سنتين
من تاريخ القيد في السجل إذا ظهرت أدلة أو ثائق جديد لم يتيسر إبرازها من قبل.
34/1 إذا قررت المحكمة سماع الدعوى فعليها - بعد تقييدها - أن تجري بشأنها حكم المادة
(40) من هذا النظام.
24/2 إذا كانت البيانات المعترض عليها تتعلق بوحدة عقارية تقع في دائرة اختصاص محاكم
متعددة فإن نظر الاعتراض يكون من اختصاص المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها المساحة
الأكبر للوحدة العقارية, وفي حال التساوي يكون المعترض بالخيار في تقديم الاعتراض إلى
أي منه.
34/3 يكون الاعتراض على البيانات المدرجة في السجل العقاري أمام المحكمة المختصة وفق
حكم هذه المادة في حالتين:
أ - أن يكون ظهور الأدلة والوثائق الجديدة حصل بعد انتهاء مدة الاعتراض المنصوص عليها
في المادة (28) من هذا النظام.
ب - أن يكون ظهور الأدلة والوثائق الجديدة حصل بعد صدور حكم نهائي بناء على اعتراض
قدم وفق حكم المادة (28) من هذا النظام.
وفي كلتا الحالتين يشترط أن يكون الاعتراض خلال المدة المنصوص عليها في هذه المادة.
المادة الخامسة والثلاثون:
يحق لمن كان قاصراً أو فاقداً للأهلية وقت القيد في صحائف السجل العقاري أن يطعن فيه
أمام المحكمة المختصة خلال خمس سنوات من تاريخ بلوغ القاصر, أو سنتين من التاريخ الذي
يسترد فيه فاقد الأهلية أهليته الشرعية.
35/1 يرجع في تقدير ما يتحقق به بلوغ القاصر, أو استرداد فاقد الأهلية أهليته الشرعية
إلى المحكمة.
35/2 لا يكون الحق - المقرر في هذه المادة - حجة على من تلقى بحسن نية حقاً عينياً
من المالك المقيد في السجل. قبل حصول التأشير المنصوص عليه في المادة (40) من هذا النظام,
مع عدم الإخلال بحق القصر وفاقدي الأهلية في المطالبة بالتعويض عما لحقهم من ضرر.
35/3 لا تسمع الدعاوى والطلبات التي تقدم اعتراضاً على القيد الأول بعد انتهاء الآجال
الواردة في هذه المادة إلا وفقاً لحكم المادة (3) من هذا النظام.
المادة التاسعة والأربعون:
يحصل مقابل مالي - لا يقل عن مئة ريال ولا يزيد عن خمسة آلاف ريال - عن القيود التالية
للقيد الأول, وعن استخراج الصكوك البديلة والشهادات والخرائط, وتحدد اللائحة التنفيذية
فئات هذا المقابل, وكيفية تحصيله. ولمجلس الوزراء تعديل هذا المقابل المالي:
49/1 يتم تحصيل المقابل المالي في إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بموجب إيصالات تعد
لهذا الغرض بحيث يكون المقابل المالي للقيود التالية للقيد الأول, واستخراج الصكوك
البديلة والشهادات إيراداً لصالح وزارة العدل بينما يكون المقابل المالي المخصص للخرائط
إيراداً لصالح وزارة الشؤون البلدية والقروية.
49/2 لا يتم قيد طلب في دفتر اليومية إلا بعد التحقيق من تحصيل المقابل المالي من طالب
القيد.
49/3 يتم تحصيل المقابل المالي وفق الضوابط التالية:
أ - نسبة 1/1000 من قيمة العقار على ألا تقل عن مئة ولا تزيد على خمسة آلاف وذلك في
حالة البيع.
ب - مبلغ خمسمئة ريال عن قيد حق الرهن أو تجديده أو فكه, والقسمة العقارية.
ج - مبلغ مئتي ريال عن قيد عقد الإيجار.
د - مبلغ مئة ريال عن كل إجراء أو تصرف يقيد في السجل غير ما ذكر في الفقرات السابقة,
وعن كل صورة خريطة, أو صك, أو شهادة بيانات.
أثر التجزئة والدمج على ما للوحدات العقارية من حقوق وما عليها من التزامات
المادة الستون:
إذا جزئت الوحدة العقارية المرتفقة بقي حق الارتفاق مستحقاً لكل جزء منها, على ألا
يزيد ذلك في العبء الواقع على الوحدة العقارية المرتفق بها, غير أنه إذا كان حق الارتفاق
لا يفيد في الواقع إلا جزءاً من هذه الأجزاء فلمالك الوحدة العقارية المرتفق بها أن
يطلب من المحكمة المختصة زوال هذا الحق عن الأجزاء الأخرى.
60/1 يقصد بتجزئة الوحدة العقارية تقسيمها إلى وحدات أصغر, نتيجة تصرف في جزء مفرز
منها يبيع أو نحوه, أو بانتهاء حالة الشيوع فيها بقسمتها, أو بشق طريق فيها, أو غير
ذلك.
60/2 يجوز تجزئة الوحدة العقارية إلى عدة وحدات بطلب من المالك, وذلك وفقاً لنظام ملكية
الوحدات العقارية وفرزه.
60/3 يتم تجزئة الوحدة العقارية المخصصة لأغراض زراعية وفقاً للضوابط المقررة بشأنه.
60/4 في حالة تجزئة أو دمج الوحدات العقارية يتم إعطاء كل وحدة عقارية جديدة رقماً
مميزاً وفقاً لما يقضي به البند (6/3) من هذه اللائحة.
60/5 تنقل قيود حقوق الارتفاق إلى صحائف الوحدات الجديدة فإن وقع خلاف بين ذوي الشان
فيوقف قيد حقوق الارتفاق ويعرض الأمر على المحكمة المختصة للفصل فيه حسبما تقضي به
المادة (62) من هذا النظام.
60/6 لمالك الوحدة العقارية المرتفق بها أن يطلب من المحكمة المختصة زوال حق الارتفاق
ولو بعد قيده في صحائف الوحدات الجديدة متى ما ظهر أنه يزيد في العبء الواقع على الوحدة
العقارية المرتفق بها, أو كان حق الارتفاق لا يفيد في الواقع إلا جزءاً من هذه الأجزاء.
المادة الحادية والستون:
إذا جزئت الوحدة العقارية المرتفق بها بقي حق الارتفاق واقعاً على كل جزء من أجزائه,
غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يستعمل في الواقع على بعض هذه الأجزاء أو لا يمكن أن
يستعمل عليها, فلمالك كل جزء منها أن يطلب من المحكمة المختصة زوال الحق عن الجزء الذي
يملكه.
61/1 إذا جزئت الوحدة العقارية المرتفق بها فتنقل حقوق الارتفاق الواقعة عليها إلى
صحائف الوحدات العقارية الجديدة, فإن كان هذا الحق لا يستعمل في الواقع على بعض هذه
الأجزاء أو لا يمكن أن يستعمل عليها فلمالك هذا الجزء أن يطلب من المحكمة المختصة عدم
نقل هذا الحق أو شطبه بعد قيده.
61/2 يجوز باتفاق ذوي الشأن أن يقتصر قيد حقوق الارتفاق على بعض صحائف الوحدات الجديدة.
الجزاءات
المادة الثالثة والسبعون:
مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر, يعاقب بغرامة لا تقل عن خمسة آلاف
ريال ولا تتجاوز مئة ألف ريال كل من ارتكب أحد الأفعال الآتية:
أ - التوصل بسوء نية إلى قيد عقار بغير اسم مالكه أو ترتيب حق عيني عليه دون وجه حق.
ب - إقامة دعوى كيدية.
ج - تغيير علامات تحديد الوحدات العقارية أو إتلافها, مع إلزامه بدفع مصاريف إعادتها
إلى وضعها السابق.
د - الإخبار أو الشهادة بحق عيني لا وجود له, أو الامتناع عن الإخبار بوجود حق عيني
يعلمه.
73/1 لا يمنع إيقاع العقوبة المشار إليها في هذه المادة المتضرر من المطالبة بحقه الخاص
لدى المحكمة المختصة.
73/2 يتم إيقاع العقوبة على الأفعال الواردة في الفقرتين (أ و ب) من هذه المادة بناء
على حكم نهائي.
المادة الرابعة والسبعون:
مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر، يعاقب بغرامة لا تتجاوز عشرة آلاف
ريال:
أ. كل من تخلف عن الإخطار المنصوص عليه في المادة (الرابعة والخمسين)
ب. كل من امتنع عن الحضور أمام القاضي المشرف على القيد الأول لمباشرة إجراءات التحديد
والتحرير رغم إعلانه بذلك إعلاناً صحيح.
ج. كل من قام بعمل من شأنه عرقلة إجراءات التحديد والتحرير.
د. كل من امتنع عن تقديم المستندات الدالة على الملكية.
المادة الخامسة والسبعون:
تتولى النظر في مخالفة أحكام هذا النظام واستيفاء ما تراه من تحقيقات لجان تشكل بقرار
من وزير العدل في الأماكن التي يرى أن الحاجة تقتضي تشكيل لجان فيها، وتتكون كل لجنة
من ممثل عن كل من وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة الداخلية، ويجوز
لمن صدر قرار عقوبة بحقه أن يتظلم منه أمام ديوان المظالم خلال ستين يوماً من تاريخ
إبلاغه بالقرار.
75/1 يصدر وزير العدل قراراً بتشكيل لجنة أو أكثر للنظر في المخالفات وتتكون كل لجنة
من ثلاثة أعضاء كما يلي:
أ. عضو من وزارة العدل يكون قاضيا ويرأس هذه اللجنة.
ب. عضو ترشحه وزارة الشؤون البلدية والقروية على وظيفة مهندس.
ج. عضو ترشحه وزارة الداخلية على وظيفة مستشار.
على أن يتضمن القرار المقار التي تنعقد فيها اللجان.
75/2 تكون عضوية اللجنة لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة.
75/3 لا يكون انعقاد اللجنة صحيحاً إلا بحضور جميع أعضائها وتصدر قراراتها بالأغلبية.
75/4 تنعقد اللجنة بطلب من رئيسها، ويتم تحديد أوقات اجتماعها والمخالفات التي ستنظر
في كل اجتماع حسب الحاجة لذلك.
75/5 تتم تسمية أعضاء يحلون محل أي عضو من أعضاء اللجنة عند الغياب بقرار من وزير العدل.
75/6 يعد محضر بالمخالفة من قبل القاضي المشرف على القيد الأول أو رئيس إدارة التسجيل
العقاري وللتوثيق التي وقعت المخالفة في دائرة اختصاصها، ويرفع إلى اللجنة.
75/7 للجنة عند النظر في المخالفة استدعاء المخالف لأخذ أقواله أو من تراه من الخبراء
أو الشهود ولها في سبيل ذلك الانتقال لإجراء المعاينة.
75/8 إذا رأت اللجنة حاجة لحضور المخالف فتبلغه بموعد نظر المخالفة بموجب خطاب يعد
من قبل اللجنة حسب النموذج المخصص لذلك ويشتمل على ما يلي:
أ. اسم المخالف كامل.
ب. نوع المخالفة.
ج. رقم محضر المخالفة وتاريخه.
د. موعد الجلسة وتاريخها ومكان انعقادها وساعة الحضور.
75/9 للمخالف توكيل غيره للحضور أمام اللجنة ما لم تطلب اللجنة حضوره شخصي.
75/10 يكون لكل مخالفة دفتر يضبط فيه محضر المخالفة ورقمه وتاريخه وكل ما يدور في الجلسة
ويختتم بقرار اللجنة نحوه.
75/11 إذا صدر القرار بالأغلبية فعلى العضو صاحب الرأي المخالف من أعضاء اللجنة أن
يوضح مخالفته وأسبابها في الضبط وعلى الأكثرية أن توضح وجهة نظرها في الرد على مخالفة
العضو.
75/12 يبلغ قرار اللجنة للمخالف حسب إجراءات تبليغ الأحكام الواردة في نظام المرافعات
الشرعية.
75/13 يكون عضو اللجنة ممنوعاً من الاشتراك في نظر المخالفة ولو لم يطلب ذلك المخالف
في الأحوال التالية:
أ. إذا كانت له صلة قرابة أو مصاهرة بالمخالف إلى الدرجة الرابعة.
ب. إذا كان بينه وبين المخالف عداوة أو مودة يرجح معها عدم استطاعته الحكم بدون تحيز.
75/14 إذا قام بأحد أعضاء اللجنة سبب للمنع من النظر في المخالفة فيرفع رئيسها لوزير
العدل أو من ينيبه للإذن له بالتنحي ويثبت هذا كله في محضر خاص يحفظ في الإدارة.
75/15 إذا قام بالعضو سبب للمنع من النظر في المخالفة ولم يمتنع فللمخالف طلب منعه
ويتم الفصل في ذلك بقرار من وزير العدل.
نظام التسجيل العيني للعقار
نظام السجل العيني سيحدث نقلة نوعية
وزارة العدل تبدأ التسجيل العيني للعقار في جدة والرياض قريباً
تجميد البنى التحتية في مواقع محددة لتطبيق التسجيل العيني للعقار تدريجياً
أمناء المدن يناقشون خطة الوزارة لتطبيق نظام التسجيل العيني للعقار